혼몰

PF 유동화시장에서 불황형 순상환 기조가 지속되면서 유동화증권 잔액이 감소하고 있다. PF 부실 사업장에 대한 구조조정 우려가 커지면서 차환보다는 현금 상환이 늘고 있다. 금융당국의 PF 사업장 정리 촉구로 부실 사업장 손실이 가시화될 가능성이 높아지면서 건설 및 부동산 업체들은 불확실성에 직면하고 있다.

3분기 서울·분당 오피스 거래액 4.6조원으로 3년 만에 최대치 기록. 대형·초대형 오피스 거래 활발, 특히 더에셋 1조1042억원 거래로 최대 규모 기록. 연간 거래 규모 14조~15조원 전망, 마곡지구 CP 오피스 거래 포함시 역대 최대 규모 예상. 리츠 자산 유동화 및 경공매 물건 포함, 금리 환경 및 글로벌 경제 상황 고려 시 시장 회복세 판단은 아직 유보적.

상장 리츠는 자산 유동화 수요 증가로 성장 전망이 밝지만, 대형 리츠 부재로 규모의 경제 실현이 과제다. 시총 1조원 돌파를 통해 조달 비용 절감, 우량 자산 확보 기회 확대가 필요하다. 투자자 유치를 위한 IR, 주주환원 정책, 주가 관리가 중요하며, 투명한 정보 공개를 통해 리츠 시장 성장을 촉진해야 한다. 다변화된 자산 포트폴리오를 통해 수익 창출 기회를 넓힐 수 있으며, 투자자는 리츠의 포트폴리오를 꼼꼼히 확인해야 한다.

기획재정부의 민간투자 활성화 방안 발표로 인프라펀드 투자 심리가 개선될 전망이다. 영구 폐쇄형 인프라펀드 허용, 출자 전용 특별인프라 펀드 조성, 공모 차입한도 확대 등 투자 환경 개선책이 주목된다. 특히 펀드 평가손실 우려 해소와 공모 자금 확대는 인프라 관련 기업들의 주가 상승 가능성을 높일 수 있다.

정부가 연금저축계좌 투자 대상에 공모 인프라펀드를 포함하는 등 인프라펀드 활성화 방안을 발표하면서 금융투자업계가 환영하고 있다. 정부는 2000억원 규모의 '출자 전용 특별인프라 펀드'를 조성하고, 민간투자법 개정을 통해 '만기 없는' 환매 금지형 인프라펀드 설립을 허용할 계획이다. 또한, 공모 인프라펀드에 대한 인센티브를 강화하고, 사모 인프라펀드의 공모 전환 및 유가증권시장 상장을 활성화할 계획이다. 금투업계는 이러한 정책이 원활히 시행될 수 있도록 상품 개발에 적극적으로 나설 계획이다.

정부의 민자사업 활성화 방안 발표 이후 금융투자업계의 기대감이 높아지고 있다. 특히 영구폐쇄형 인프라펀드 허용, 공모인프라펀드 차입한도 확대, 개인연금 편입 허용 등 금융 관련 정책이 주목받고 있다. 이는 인프라펀드 투자 확대와 함께 관련 금융회사들의 수익 증가 가능성을 높일 것으로 예상되어 주가 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있다.

중국 정부의 강력한 경기 부양책 발표로 철강업종이 반등하고 있다. 중국은 지급준비율 인하와 역레포금리 인하를 통해 시장에 유동성을 공급하고 주택 대출 금리 인하를 통해 부동산 시장을 부양하고 있다. 이에 따라 중국 철강 가격이 상승하고 국내 철강업체 주가도 4거래일 연속 상승세를 보이고 있다. 다만, 중국 국경절 이후 철강 시장의 본격적인 회복 여부는 지켜봐야 한다는 분석이다. 국내 철강업체들은 중국 철강 가격 상승과 계절적 성수기 도래로 실적 개선 기대감이 높아지고 있지만, 중국 부동산 시장 부진과 철강 가격 상승에 따른 생산량 증가는 여전히 우려 요인이다.

IM뱅크, 전북은행, 제주은행 등 지방은행들이 부동산 경기 악화로 인해 NPL(부실채권) 1300억원어치를 매각했습니다. 특히 IM뱅크는 올해 상반기에 NPL이 24% 증가하며 건전성에 부담을 느껴 유동화를 진행했습니다. 제주은행과 전북은행도 NPL 증가 속도가 가파르며, 지방 부동산 경기 악화 장기화로 인해 NPL 매각 및 유동화가 증가할 것으로 예상됩니다. 이는 지방은행들의 자산 건전성 악화 가능성을 시사하며, 향후 NPL 증가 추세 지속 가능성에 대한 우려를 낳습니다.

NICE신용평가는 금융계열 부동산신탁사들이 향후 1년간 최대 1조4000억원의 추가 손실을 발생할 수 있다고 전망했습니다. 특히 책임준공형 토지신탁 사업장에서 발생하는 손실이 급증하며 금융계열 신탁사들의 어려움이 가중되고 있습니다. NICE신평은 금융계열 신탁사들이 현재 충당금 및 충당 대체 적립 수준이 부족하며, 2000억원~7000억원의 추가적인 대손 충당금 적립이 필요하다고 지적했습니다. 또한 손실 발생 신탁사에 대한 대주주의 자본 확충 여부가 신용등급 유지를 판단하는 중요한 요인이 될 것이라고 강조했습니다.

부동산 신탁사들의 신탁계정대가 급증하며 우발 부채 규모가 커지고 있다. 신탁계정대는 재무제표에 반영되지 않아 신탁사들의 재무 건전성 악화 가능성이 높아졌다. 특히 일부 신탁사의 경우 재무 부담이 심각한 수준으로 나타나 주가 하락 압박이 커질 수 있다.

부동산 시장 불확실성으로 부동산신탁사 14곳의 신탁계정대가 2년 전보다 3배 증가해 6조 원을 넘어섰다. 신탁계정대는 신탁사가 사업비를 조달하기 위해 고유계정에서 신탁계정으로 대여한 금액으로, 부도 등으로 시공사가 준공 기한을 지키기 어려운 경우 신탁사가 투입한다. 신탁계정대 증가는 부동산신탁사의 재무 부담을 가중시키는 요인으로 작용하며, 특히 책준형 사업장 비중이 높거나 자기자본 대비 수주 규모가 큰 신탁사의 경우 재무 부담이 더욱 커질 수 있다.

남산스퀘어 빌딩 매각에 4곳이 참여하며 투자 열기가 재점화되고 있다. 2022년 매각 중단 이후 고금리 상황 속에서도 중심권역 오피스 자산 가치가 유지되고 있어 투자자들의 관심이 집중되고 있다. 남산스퀘어는 서울시 중구 퇴계로에 위치한 지하 3층~지상 23층, 연면적 7만5252.45㎡ 규모의 빌딩으로, 업무시설 별동 증축 가능성과 낮은 공실률(1%대)을 자랑한다. 한국건강가정진흥원, 근로복지공단, 자이에스엔디 등 주요 공공기관과 대기업들이 임차하고 있어 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있다.

캠코가 2년 전 활용도 높은 친일 귀속재산 140필지를 선별 매각하겠다고 밝혔지만, 실제 매각된 것은 2필지에 그쳤다. 캠코는 임야 등 매각 용이성이 떨어지는 재산이 많아 매각이 부진했다고 해명했지만, 2년 전 '개발 가치가 높은 토지'라고 설명했던 것과 배치된다. 캠코의 소극적인 매각 자세와 매각 담당 직원 1명 배치 등으로 독립 유공자 지원사업에 차질이 빚어질 수 있다는 우려가 제기된다.

나이스신용평가, 부동산PF 비중 높은 금융사 신용등급 하락 가능성 경고. 고금리 지속, 가계부채 증가로 부동산 경기 침체 우려 심화. 증권사, 특히 중소형 증권사와 자기자본 1조~4조원 대형사의 수익창출력 저하 우려. 캐피탈업계, 부동산PF 비중 높은 회사들의 신용도 하락 압력 증가. 부동산 신탁사, 대규모 손실 인식으로 신용도 악화. 저축은행, 부동산PF 관련 최종 손실 규모 2조6000억∼3조90000억원 예상. 향후 추가 충당금 쌓아야 할 수 있다는 의미. 지난해에 이어 올해 상반기에도 저축은행에 대한 부정적 신용등급 변동 지속.

신세계프라퍼티 자회사 신세계프라퍼티투자운용이 스타필드 하남을 기초자산으로 하는 ‘신세계스타리츠’로 리츠 시장에 진출한다. 다음달 중 국토교통부에 영업인가를 신청하고 내년 상장을 목표로 한다. 신세계프라퍼티가 보유한 스타필드 하남 지분 51%를 매입하며, 신세계그룹 우량 리테일몰을 기초자산으로 하는 1호 스폰서 리츠다. 신세계프라퍼티는 책임운영관리를 위해 리츠 보통주에 재투자할 계획이다. 리테일 자산의 투자주기 차이를 활용한 포트폴리오 다각화 효과를 기대하며, 향후 신세계프라퍼티가 보유한 우량 자산을 더 편입할 예정이다.